城镇化带来了巨量的居住需求

全国房价只涨不跌的主要原因是什么?过去20年全国的房价大体上是呈现持续上涨的态势，中间有波动，但是基本是再创新高，不过以后就不一定了，以后城市之间房价走势会出现分化，一类城市房价会继续持续上涨，至少是坚挺 ，但是另一类城市房价可能难以支撑，甚至不断下跌。本文将过去20年房价持续上涨的原因，原因有三：

1、城镇化带来了巨量的居住需求

商品房的转折点是1998年，当年正式房改，不再实施福利分房，都要依靠市场解决，市场建设房子，市民自己花钱买房子，这就是商品房市场从零开始的起点。

房子作为一种具有金融属性的商品，首先是一种具有居住功能的商品，城镇化高歌猛进这为市场带来了天量的需求，1998年的时候我们的城镇化率也才30%，而到了2019年城镇化率已经高达60%，过去21年的时间，城镇化率提高了30个百分点，城镇人口从3.6亿增加到8.4亿，增加了4.8亿城镇人口，这些人都需要居住，21年的时间，平均每年的城镇化率提高1.5个百分点，相当于2280万人口，如此巨大的需求成为房价最坚定的支撑。

2、经济持续发展，收入持续提高

城镇化带来了居住需求，但是这种居住需求要变成现实还需要有购买力，这取决于居民收入的增长，而居民收入的增长取决于经济的持续发展。

1998年中国GDP才8.4万亿人民币，到了2019年高达99万亿人民币，增长了11倍;而与此同时城镇居民的人均可支配收入也从1998年的5425元增加到2019年的42359元，增长6.8倍。收入持续增长让居住需求成为了实际需求。

3、货币发行

1998年M2的总量是10.4万亿人民币，相当于当时GDP总量的1.24倍;而到了2019年，M2总量提升到198.6万亿人民币，相当于GDP总量的2倍。M2的增幅明显高于GDP的增长幅度，这最终会反应在房价上面。

总结：过去20年房价持续上涨的原因就是城镇化+收入持续提高+M2。

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